ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2568 มีวิธีการอย่างไร ต้องสังเกตอะไรบ้าง

การซื้อขายที่ดินถือเป็นธุรกรรมขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าสูง และเกี่ยวข้องกับขั้นตอนทางกฎหมายหลายประการ โดยหนึ่งในองค์ประกอบที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ คือ ‘ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน’ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายหลักที่เกิดขึ้น ณ วันที่ทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ดังนั้นผู้มีแผนจะทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ควรศึกษาข้อมูลล่าสุดจากกรมที่ดินในพื้นที่อย่างละเอียด

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน คืออะไร

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน คือ ค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระให้กรมที่ดินเพื่อการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินจากเจ้าของเดิมไปยังผู้รับโอน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-ขาย มอบให้ โอนเป็นมรดก หรือเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในรูปแบบอื่น ๆ ซึ่งค่าธรรมเนียมนี้จะถูกเรียกเก็บ ณ วันที่มีการดำเนินการโอนจริงที่สำนักงานที่ดิน

โดยทั่วไปแล้ว ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินจะคำนวณจาก ‘ราคาประเมินทุนทรัพย์’ ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามที่กรมธนารักษ์กำหนด หรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่กรณีใดจะสูงกว่า และค่าอื่น ๆ เช่น ค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าภาษีเงินได้ หรือค่าจดจำนอง เป็นต้น

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินแต่ละกรณี แตกต่างกันอย่างไร

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินไม่ได้มีเพียงรูปแบบเดียว เพราะแต่ละลักษณะของการโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย การให้ลูก การรับมรดก หรือโอนให้ญาติ ล้วนมีอัตราค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าใช้จ่ายแฝงที่แตกต่างกัน ทั้งนี้ยังขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ระหว่างผู้โอนและผู้รับโอน รวมถึงสถานะของผู้โอนว่าเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล การเข้าใจความแตกต่างเหล่านี้จะช่วยให้สามารถวางแผนและเตรียมเงินค่าใช้จ่ายได้อย่างแม่นยำ ลดความผิดพลาด และป้องกันค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดในวันโอนกรรมสิทธิ์จริง

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเพื่อการซื้อ-ขาย

ในนามบุคคลธรรมดา

• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน: คิดเป็น 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย
• ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คิดตามอัตราก้าวหน้า 
• ค่าอากรแสตมป์: ในกรณีที่มีการซื้อขายที่ดิน รวมถึงอสังหาริมทรัพย์เช่น บ้านเดี่ยว คอนโด บ้านแฝด หรือทาวน์โฮม หากผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองมาครบ 5 ปี จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย โดยยึดจากราคาที่สูงกว่า
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% (ถ้าขายภายใน 5 ปี)

ในนามนิติบุคคล

• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน: คิดเป็น 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย
• ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คิดตามอัตราก้าวหน้า 
• ค่าอากรแสตมป์: ในกรณีที่มีการซื้อขายที่ดิน รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านเดี่ยว คอนโด บ้านแฝด หรือทาวน์โฮม หากผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครอวมาครบ 5 ปี จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย โดยยึดจากราคาที่สูงกว่า
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ไม่ว่ากรณีใด ๆ
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: 1% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่จำนวนที่สูงกว่า

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินให้ลูกตามกฎหมาย

• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน: คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์: 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าภาษีเงินได้: ในกรณีที่บ้านหรือที่ดินมีมูลค่ามากกว่า 20 ล้านบาท จะต้องเสียภาษี 5% หากน้อยกว่าจะได้รับการยกเว้น

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน: คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์: 0.5% ของราคาประเมิน หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน
• ค่าภาษีเงินได้: เสียภาษีตามขั้นบันไดของราคาประเมิน และสามารถลดหย่อนได้ 50%

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินมรดก

• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินให้บุพการี คู่สมรส และผู้สืบสันดาน: คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน 
• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินให้โอนให้ญาติพี่น้อง หรือลูกบุญธรรม: คิดเป็น 2% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีเงินได้ และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ: ยกเว้น
• ค่าภาษีมรดก: หากมูลค่าที่ดินไม่เกิน 100 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้น 

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินให้คู่สมรส

• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน: คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์: 0.5% ของราคาประเมิน หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน
• ค่าภาษีเงินได้: เสียภาษีตามขั้นบันไดของราคาประเมิน และสามารถลดหย่อนได้ 50%

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินให้ญาติ

• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน: คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์: 0.5% ของราคาประเมิน หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน
• ค่าภาษีเงินได้: เสียภาษีตามขั้นบันไดของราคาประเมิน และสามารถลดหย่อนได้ 50%

แนะนำวิธีคำนวณค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน

โดยทั่วไปแล้วจะคิดเป็น 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน โดยใช้สูตร 

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน = ราคาประเมินที่ดิน x 2%

ตัวอย่าง: ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 1,400,000 บาท ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน = 1,400,000 x 2% = 28,000 บาท

• ค่าจดจำนอง 

หากผู้ซื้อมีการกู้ธนาคารหรือสถาบันการเงินเพื่อมาซื้อบ้านหรือที่ดิน จะต้องคิดค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง

ค่าจดจำนอง = จำนวนเงินกู้  x 1%

ตัวอย่าง: กู้เงินมาซื้อที่ดิน 1,400,000 บาท ค่าจดจำนอง = 1,400,000 x 1% = 14,000 บาท

สาระน่ารู้ก่อนกู้ซื้อบ้าน: อัปเดตดอกเบี้ยบ้าน 2568 ทุกธนาคาร เปรียบเทียบข้อเสนอที่ดีที่สุด

• ค่าอากรแสตมป์

โดยทั่วไปแล้วจะคิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อ-ขายตามที่ตกลงกันไว้ หากราคาซื้อ-ขายมีมูลค่าต่ำกว่าราคาประเมิน ต้องใช้ราคาประเมินที่ดินในการคำนวณ

ค่าอากรแสตมป์ =  ราคาซื้อ-ขาย หรือ ราคาประเมินที่ดิน x 0.5%

ตัวอย่าง: ราคาซื้อ-ขายอยู่ที่ 2,000,000 บาท ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 2,300,000 บาท ค่าอากรแสตมป์ = 2,300,000 x 0.5% = 11,500 บาท

• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 

โดยทั่วไปแล้วจะคิดเป็น 3.3% ของราคาซื้อ-ขายตามที่ตกลงกันไว้ หากราคาซื้อ-ขายมีมูลค่าต่ำกว่าราคาประเมิน ต้องใช้ราคาประเมินที่ดินในการคำนวณ

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ = ราคาซื้อ-ขาย หรือ ราคาประเมินที่ดิน x 3.3%

ตัวอย่าง: ราคาซื้อ-ขายอยู่ที่ 2,000,000 บาท ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 2,300,000 บาท ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ = 2,300,000 x 3.3% = 75,900 บาท

เอกสารที่ต้องใช้สำหรับการชำระค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน

เอกสารสำคัญที่ต้องใช้ในการชำระค่าธรรมเนียมโอนที่ดินแบ่งออกเป็น 2 กรณี ได้แก่

ในนามบุคคลธรรมดา

• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนที่รับรองสำเนาถูกต้อง พร้อมบัตรตัวจริง 
• ในกรณีที่มีการเปลี่ยนชื่อ ให้แนบสำเนาหนังสือเปลี่ยนชื่อที่รับรองสำเนาถูกต้องแล้ว
• สำเนาทะเบียนบ้านที่ได้รับรองสำเนาถูกต้องแล้ว พร้อมฉบับจริง 
• หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) หากมอบหมายให้ผู้อื่นดำเนินการแทน 
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ 
• สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ที่ได้รับมอบอำนาจ

ในนามนิติบุคคล

• ใบรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล ซึ่งออกให้ไม่เกิน 30 วัน 
• บัญชีแสดงรายชื่อผู้ถือหุ้น ซึ่งอายุไม่เกิน 1 เดือน 
• ภาพถ่ายบัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจ
• หนังสือแสดงลายมือชื่อของกรรมการ 
• รายงานการประชุมของคณะกรรมการบริษัท โดยระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อและที่มาของเงินทุนที่ใช้ในการซื้อ 
• หนังสือมอบอำนาจ กรณีที่มอบหมายให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน 
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ที่ได้รับมอบอำนาจ 
• สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ที่ได้รับมอบอำนาจ

ขั้นตอนการชำระค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ต้องทำอย่างไร

การชำระค่าธรรมเนียมโอนที่ดินสามารถทำได้ตามขั้นตอนต่อไปนี้

1. กรอกใบคำร้องพร้อมแนบเอกสารที่จำเป็นทั้งหมด 
2. ส่งใบคำร้องและเอกสารให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบ จากนั้นรอรับบัตรคิวเพื่อรอเรียกตามลำดับ 
3. เมื่อถูกเรียกตามคิว ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องเซ็นชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ 
4. หลังจากนั้น เจ้าหน้าที่จะทำการประเมินมูลค่าที่ดิน เพื่อนำไปคิดคำนวณค่าธรรมเนียมการโอน รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง แล้วจัดทำใบแจ้งรายการค่าใช้จ่าย 
5. นำใบแจ้งรายการค่าใช้จ่ายไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน แล้วรอรับใบเสร็จรับเงินสีฟ้าและสีเหลือง 
6. ส่งใบเสร็จสีเหลืองคืนให้เจ้าหน้าที่ ใบเสร็จสีฟ้ามอบให้ผู้ซื้อ ส่วนผู้ขายเก็บใบเสร็จตัวจริงไว้กับตัว 
7. เจ้าหน้าที่จะดำเนินการพิมพ์ข้อมูลการโอนที่ด้านหลังโฉนด โดยให้ผู้ซื้อและผู้ขายตรวจทานความถูกต้องอีกครั้ง 
8. เมื่อเสร็จสิ้นกระบวนการ ผู้ซื้อจะได้รับโฉนดที่ดินฉบับใหม่พร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ถือเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่สมบูรณ์

บทความอื่น ๆ ที่คุณน่าจะสนใจ: รีไฟแนนซ์คืออะไร ทำไมคนซื้อบ้านต้องรู้

สรุป

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินในปี 2568 มีรายละเอียดแตกต่างกันไปตามวัตถุประสงค์และความสัมพันธ์ของผู้โอนและผู้รับโอน การศึกษาข้อมูลล่วงหน้าไม่เพียงช่วยให้วางแผนค่าใช้จ่ายได้ชัดเจน แต่ยังช่วยป้องกันปัญหาทางกฎหมายหรือความล่าช้าในขั้นตอนการดำเนินการ สำหรับผู้ที่วางแผนซื้อขายหรือโอนทรัพย์สิน ควรตรวจสอบกับกรมที่ดินในพื้นที่เพื่อความถูกต้องเสมอ

บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น มิได้มีเจตนาให้คำแนะนำการลงทุน ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุน

Brickpaths พร้อมเป็นตัวช่วยให้การซื้อ-ขายและเช่าอสังหาฯ ให้เป็นเรื่องง่าย สามารถดำเนินธุรกรรมอสังหาฯ ได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด ด้วยฟีเจอร์ Financial Analysis ที่สามารถวิเคราะห์ทางการเงินได้อย่างชาญฉลาด ช่วยให้คุณสามารถคำนวณ ประเมินต้นทุน และคาดการณ์ผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาฯ ได้แบบเรียลไทม์ ทำให้การตัดสินใจลงทุนของคุณมีความแม่นยำและมั่นใจยิ่งขึ้น นอกจากนี้ เรายังมี Automation Presentation ที่ช่วยให้คุณเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างหลากหลาย คัดกรองผู้เช่าที่มีศักยภาพ และเพิ่มโอกาสในการขายให้กับนักลงทุนได้มากขึ้น

ติดต่อเราได้ที่

Line: @brickpaths

Facebook: Brickpaths

Website: www.brickpaths.com

Tel: 091-419-1456