จํานองที่ดินยึดได้ไหม ป้องกันยังไงได้บ้าง

สำหรับใครที่ติดตาม หรือสนใจในการลงทุกอสังหาริมทรัพย์ บ้าน ที่ดินต่าง ๆ นั้น ก็น่าคุ้นชินกันแล้วว่า การจำนองคืออะไร และมีขั้นตอนยังไงบ้าง ซึ่งการจำนองนั้น หากเราสามารถจัดการชำระหนี้ได้ครบตามกำหนด ก็คงไม่มีปัญหาอะไร แต่บางคงก็อาจจะไม่รู้ ว่าถ้าหากเราจัดการหนี้สินไม่ได้ตามกำหนด ทรัพย์สินที่ดินของเราก็สิทธิ์ที่จะถูกยึดได้แล้ว แต่จะถูกยึดยังไง วันนี้ Brickpaths จะขอพามาเคลียร์กันให้ชัด ๆ เลยว่า จํานองที่ดินยึดได้ไหม แล้วการยึดที่ดินจำนองจะต้องทำยังไง และจะป้องกันยังไงได้บ้าง เราไปดูพร้อม ๆ กันเลย

จํานองที่ดินยึดได้ไหม เพราะอะไร

ถ้าถามว่าการจํานองที่ดินยึดได้ไหม ก็ต้องบอกว่า “ได้” แต่เป็นบางกรณีเท่านั้น ไม่ใช่ว่าผู้รับจำนองหรือเจ้าหนี้ จะปุ๊บปั๊บยึดทรัพย์สิน ที่ดินจำนองกันได้เลย เพราะระหว่างที่ทำการจำนองที่ดิน หรือทรัพย์สินต่าง ๆ อยู่นั้น กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ทรัพย์สินนั้น ๆ จะยังคงเป็นของผู้จำนองอยู่ ผู้รับจำนองที่ดินจะเข้าไปยึดทรัพย์ หรือทำการโอนกรรมสิทธิ์เองไม่ได้

แต่การยึดที่ดินจำนอง หรือทรัพย์จำนองต่าง ๆ นั้น จะสามารถทำได้ก็ต่อเมื่อมีการฟ้องร้องศาลให้บังคับจำนอง เพื่อยึดทรัพย์สิน ที่ดินที่จำนองอยู่ ให้หลุดมาเป็นกรรมสิทธิ์ของตน แทนการชำระหนี้ที่เหลือ และการยึดที่ดินจำนอง จะต้องเข้าเงื่อนไขทั้ง 3 ข้อดังนี้ด้วย

1. ลูกหนี้มีการขาดส่งดอกเบี้ยเป็นเวลานานถึง 5 ปี
2. ผู้จำนองแสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้น น้อยกว่าจำนวนเงินค้างชำระ
3. ไม่มีการจำนองรายอื่น หรือบุริมสิทธิอื่นได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกัน

และหากไม่เข้าเงื่อนไขทั้งสามตามด้านบน จะสามารถยึดที่ดินจำนองได้ไหม? ก็ต้องตอบเลยว่า “ไม่ได้” หากเจ้าหนี้ทำการฟ้องร้องบังคับจำนอง ก็จะทำได้มากสุดคือบังคับขายทอดตลาด และเอาเงินที่ได้จากการขายมาชำระหนี้ที่เหลือเท่านั้น

การยึดที่ดินจำนอง ต้องทำยังไง

โดยที่ก่อนเจ้าหนี้ หรือผู้รับจำนองจะฟ้องร้องการยึดที่ดินจำนองนั้น นอกจากจะต้องเข้าเงื่อนไขทั้งสามตามด้านบนแล้ว เจ้าหนี้ หรือผู้รับจำนอง ก็จะต้องทำการส่งหนังสือแจ้งเตือนลูกหนี้และผู้จำนองล่วงหน้าก่อน 60 วัน เพื่อตามให้ลูกหนี้มาชำระหนี้สินที่เหลือ ถ้าลูกหนี้กลับมาชำระหนี้สินที่เหลือได้ ก็จะไม่สามารถทำการฟ้องร้องต่อได้ แต่ถ้าส่งหนังสือแจ้งเตือนไปแล้วลูกหนี้ยังไม่ชำระหนี้ตามกำหนดอีก ผู้รับจำนองหรือเจ้าหนี้ถึงจะสามารถฟ้องร้องกับศาล ให้ทำการบังคับจำนองเพื่อยึดที่ดินจำนองมาเป็นของตนได้

และด้วยความที่การจำนองนั้น ไม่ได้มีกำหนดหมดอายุความเอาไว้ ทำให้การฟ้องร้องการยึดที่ดินจำนองนั้น ยังสามารถทำได้ในอนาคต หากลูกหนี้หรือผู้จำนองยังไม่ชำระหนี้ที่เหลือ และยังคงเข้าเงื่อนไขทั้งสามตามที่บอกไปอยู่ ถึงแม้จะผ่านไปเป็นสิบ ๆ ปีแล้วก็ตาม

การยึดที่ดินจำนอง ป้องกันยังไงได้บ้าง

หลังจากที่ได้รู้แล้วว่า จํานองที่ดินยึดได้ไหม แล้วต้องทำยังไง วิธีการแบบไหนบ้าง ทีนี้เรามาดูในส่วนของการป้องกันของฝั่งผู้จำนอง ลูกหนี้ดีกว่า ซึ่งแน่นอนว่า วิธีการที่ดีที่สุดนั้น คือการที่ลูกหนี้ รับผิดชอบ จัดการภาระหนี้สินของตนเองให้ครบถ้วนเรียบร้อย ผู้รับจำนองก็จะไม่สามารถฟ้องร้องยึดทรัพย์ที่ดินของเราได้ แต่หากลูกหนี้ หรือผู้รับจำนองรู้สึกว่าจะไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด ก็ควรติดต่อผู้รับจำนอง เพื่อหาทางผ่อนปรน หรือยึดกำหนดระยะเวลาออกไป เพราะนอกจากความเสี่ยงที่จะโดนยึดทรัพย์แล้ว การฟ้องร้องก็อาจทำให้เราเสียประวัติ มีคดีติดตัว และทำให้มีปัญหาในการทำธุรกรรมต่าง ๆ ในอนาคตได้อีกด้วย

หลังจากนี้ ทุกคนก็น่าจะเข้าใจแล้วว่าการจํานองที่ดินยึดได้ไหม และจะป้องกันยังไงได้บ้าง อย่างที่เห็นกันว่า การจะยึดที่ดินจำนองนั้น ไม่ใช่เรื่องง่าย ๆ เพราะมันจะต้องเงื่อนไข และขั้นตอนที่ต้องทำตามอยู่ เพราะฉะนั้น หากมีการยึดที่ดินจำนองของเราเกิดขึ้น ก็ขอให้ตั้งสติ และเช็คข้อมูล ศึกษาเงื่อนไขให้ดีว่าถูกต้อง ตามหลักเกณฑ์การจำนองจริงมั้ย ส่วนบทความหน้า จะมีเรื่องราวอะไรที่น่าสนใจอีก รอติดตามอ่านกันได้เลย