สัญญาขายฝากโมฆะ เกิดจากอะไร ป้องกันยังไงได้บ้าง

ในการลงทุน ทำสัญญาขายฝากต่าง ๆ นั้น แน่นอนว่าทุก ๆ คนก็คาดหวังในเรื่องของผลตอบแทบ ว่าจะต้องได้เงินก้อน เงินดอกเบี้ย หรือทรัพย์สินอสังหาฯ ต่าง ๆ กัน แต่ไม่ใช่ว่าทุกการลงทุนจะประสบความสำเร็จเสมอไป เพราะในบางครั้ง การลงทุนขายฝากของเราก็อาจจะล้มเหลว และทำให้สัญญาขายฝากโมฆะได้ ในวันนี้ Brickpaths จะขอพาทุกคนไปทำความรู้จักกับสัญญาขายฝากโมฆะกันให้มากขึ้น ว่ามันเกิดจากอะไร แล้วจะป้องกันยังไงได้บ้าง

สัญญาขายฝากโมฆะ เกิดจากอะไร

ในการทำสัญญาขายฝากนั้น จะมีขั้นตอน และหลักการที่ถูกระบุเอาไว้ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งคู่สัญญาระหว่างผู้ขายฝากและนักลงทุนซื้อฝากจะต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด แต่หากในการทำสัญญา หรือระหว่างขายฝากนั้น มีข้อผิดพลาดบางอย่างที่เกิดขึ้น ไม่ว่าจะด้วยความตั้งใจหรือไม่ตั้งใจ ก็อาจทำให้สัญญาขายฝากโมฆะ และทำให้เราเสียประโยชน์และเวลาไปโดยเปล่าประโยชน์ โดยสาเหตุที่สัญญาขายฝากโมฆะนั้น ก็เกิดขึ้นได้จาก

1. ไม่จดทะเบียนหรือทำสัญญาขายฝากต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานกรมที่ดิน
2. ต่อสัญญา หรือขยายระยะเวลาขายฝากโดยขาดหลักฐานลายมือชื่อของผู้ขายฝาก และซื้อฝาก
3. ต่อสัญญา หรือขยายระยะเวลาขายฝาก โดยที่ไม่ได้ทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมทีี่ดิน
4. ต่อสัญญา หรือขยายระยะเวลาขายฝาก โดยที่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือไว้
5. ต่อสัญญา หรือขยายระยะเวลาขายฝากเกินกว่าที่กฎหมาย (1-10 ปี)
6. มีการคิดดอกเบี้ยเกินกว่าที่กำหนดตามกฎหมาย (15% ต่อปี)
7. การขายฝากนั้น ๆ เป็นการทำนิติกรรมอำพราง ปกปิดเจตนาที่แท้จริงเอาไว้

สัญญาขายฝากโมฆะ เป็นอันตรายไหม

ถ้าหากเกิดเหตุการณ์ที่สัญญาขายฝากโมฆะขึ้นมา ผู้ขายฝาก ก็จะต้องทำการคืนเงินที่ได้รับจากขายฝากทรัพย์สิน คืนให้กับผู้ซื้อขาย และผู้ซื้อฝาก ก็ต้องคืนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ๆ กลับคืนให้ผู้ขายฝาก ตามบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้ และเมื่อสัญญาเป็นโมฆะไปแล้ว การเรียกเก็บดอกเบี้ยต่าง ๆ จะไม่สามารถทำได้อีก เรียกได้ว่า แทนที่จะได้ผลตอบแทนกันทั้งสองฝั่ง แต่กลับต้องมีเสียผลประโยชน์ เสียเวลากันใหม่อีก และหากการที่สัญญาขายฝากโมฆะ เกิดขึ้นเพราะความตั้งใจ ก็อาจนำไปสู่การฟ้องร้องต่อศาลได้เช่นเดียวกัน

สัญญาขายฝากโมฆะ ป้องกันยังไงได้บ้าง

เพื่อป้องกันปัญหาสัญญาขายฝากโมฆะ การทำสัญญาขายฝากที่ดี ก็ควรที่จะมีความโปร่งใสกันทั้งสองฝั่ง ไม่จะผู้ขายฝากที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน และนายทุนผู้ซื้อฝาก ทำสัญญาโดยที่ไม่มีการปกปิด และถูกต้องตามกฎหมาย เท่านี้ ก็จะช่วยป้องกันปัญหาสัญญาขายฝากโมฆะได้แล้ว

เงื่อนไขที่ถูกต้อง ไม่ให้สัญญาขายฝากโมฆะ

สำหรับการทำสัญญาขายฝากให้มีความถูกต้อง ชัดเจน ไม่ให้สัญญาขายฝากเป็นโมฆะนั้น ก็ควรที่จะระบุข้อมูลที่สำคัญเอาไว้ให้ให้ครบถ้วนตามเงื่อนไขทางกฎหมาย และทำสัญญาจดทะเบียนขายฝาก ณ สำนักงานกรมที่ดิน เพื่อความโปร่งใสและมั่นใจกันทั้งสองฝั่ง โดยเงื่อนไขที่ถูกต้อง ในการทำสัญญาขายฝากนั้น ก็จะมีอยู่ด้วยกันตามนี้

• ข้อมูลที่ต้องระบุ ในสัญญาขายฝาก
  • ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา
  • การแจกแจงรายการและลักษณะของทรัพย์สินที่ขายฝาก
  • การแจกแจงราคาที่ขายฝาก
  • จำนวนสินไถ่
  • วันที่ขายฝากและวันครบกำหนดไถ่
• ระยะเวลาครบกำหนดขายฝาก จะต้องเริ่มตั้งแต่ 1 - 10 ปี ไม่ขาด ไม่เกิน
• หากมีการขยายระยะเวลาขายฝาก เวลาทั้งหมดจะต้องไม่เกิน 10 ปี
• หากมีการคิดดอกเบี้ยในค่าสินไถ่ จะต้องคำนวณแล้วไม่เกิน 15% ต่อปี
• ทุกสัญญา จะต้องทำและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินเท่านั้น

สำหรับวิธีป้องกันสัญญาขายฝากโมฆะนั้น นอกจากวิธีการและเงื่อนไขตามด้านนบนแล้ว อีกหนึ่งวิธีที่ดีที่สุด คือการตรวจสอบ เช็คอ่านสัญญาให้ดีก่อนตกลงทำทุกครั้ง เหมือนอย่างที่เราบอกกันเสมอว่า ทุกการลง ขายฝาก จำนอง หรือซื้อขายอสังหาฯ ต่าง ๆ มีความเสี่ยง ผู้ลงทุนก็ควรที่จะศึกษาข้อมูลให้ดีทุกครั้ง ก่อนตัดสินใจลงทุนด้วย ส่วนบทความหน้า จะมีเรื่องราวอะไรที่น่าสนใจกันอีก รอติดตามกันได้เลย