หลักเกณฑ์ในการจำนอง มีอะไรบ้าง ก่อนทำสัญญาต้องรู้

การจำนอง ถือว่าเป็นอีกหนึ่งวิธีที่จะช่วยให้เราได้เงินก้อนมาใช้งานในยามคับขัน ขอเพียงแค่เรามีทรัพย์สินอยู่ในมือ ก็สามารถนำไปแลกเป็นเงินก้อนมาใช้งานได้แล้ว แต่มันจะง่ายขนาดนั้นจริง ๆ หรอ ในวันนี้ Brickpaths จะขอพาทุกคนไปรู้จักกับหลักเกณฑ์ในการจำนอง ว่าจะต้องมีอะไร และมีข้อจำกัดขนาดไหนบ้าง เราไปดูพร้อม ๆ กันเลย

หลักเกณฑ์ในการจำนองคืออะไร

หลักเกณฑ์ในการจำนอง คือข้อกำหนดที่จะบ่งบอกถึงการทำสัญญาจำนองที่เราจะต้องปฏิบัติตาม เพื่อให้การทำสัญญาของแต่ละฝั่งนั้นถูกต้องตามกฎหมาย และไม่มีส่วนใดที่ถูกใช้เพื่อเอาเปรียบอีกฝ่ายได้ ซึ่งหลักเกณฑ์การทำสัญญาจำนองนั้นก็จะมีอยู่ด้วยกันตามนี้

หลักเกณฑ์ในการจำนอง มีอะไรบ้าง

สำหรับหลักเกณฑ์ในการจำนองหลัก ๆ นั้นจะมีอยู่ด้วยกันตามนี้

1. ผู้จำนองจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จดจำนองเท่านั้น
2. การทำสัญญาจำนองจะต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานเท่านั้น
3. การจดทะเบียนจะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ๆ มีอำนาจรับจดทะเบียนจำนองเท่านั้น

ลักษณะของสัญญาจำนอง

นอกจากหลักเกณฑ์การทำสัญญาจำนองตามด้านบนแล้ว สัญญาจำนองจะต้องมีองค์ประกอบต่าง ๆ ที่สำคัญดังนี้

1. ต้องมีสัญญาหนี้ประธานระหว่างเจ้าหนี้กับลูกหนี้ เพราะการทำจำนองถือเป็นการประกันการชำระหนี้รูปแบบหนึ่ง เพราะฉะนั้น เมื่อการทำสัญญาจำนองแล้ว จะต้องมีการทำสัญญาประธานเกี่ยวกับการกู้ยืมเงินระหว่างเจ้าหนี้กับลูกหนี้ มาผูกติดควบคู่กันด้วย ไม่อย่างงั้น ตัวสัญญาจำนองจะถือว่าเป็นโมฆะ และทำจำนองไม่ได้
2. ทรัพย์สินที่จดจำนองทำเพื่อประกันการชำระหนี้เท่านั้น ผู้จำนองไม่จำเป็นต้องส่งมอบทรัพย์สินนั้น ให้แก่ผู้รับจำนอง
3. ทรัพย์สินที่นำมาจดจำนองนั้น จะต้องเป็นทรัพย์สินที่สามารถจำนองได้ตามกฎหมาย มีมูลค่าเพียงพอต่อการชำระหนี้ สามารถยึดถือ ขายทอดตลาดได้ และต้องไม่เป็นทรัพย์สินสาธารณะ
4. ต้องมีการระบุข้อมูลหนี้อย่างชัดเจน ว่าเป็นหนี้อะไร เป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ ลูกหนี้ - เจ้าหนี้เป็นใคร และกำหนดระยะเวลาชำระหนี้คือเมื่อไหร่

ทรัพย์สินที่สามารถจำนองได้

ทรัพย์สินที่สามารถจำนองได้ ตามหลักเกณฑ์ในการจำนองนั้น จะถูกแบ่งออกเป็นสองประเภทหลัก ๆ ได้แก่

• 1. อสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ได้แก่
  • 1.1 ที่ดิน
  • 1.2 สิ่งปลูกสร้าง เช่นบ้าน อาคาร
  • 1.3 ห้องชุด ห้องคอนโดมิเนียมต่าง ๆ
• 2. สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษหรือทรัพย์สินที่เคลื่อนย้ายได้ ได้แก่
  • 2.1 เรือที่มีระวางตั้งแต่ 5 ตัวขึ้นไป
  • 2.2 แพ
  • 2.3 สัตว์พาหนะ
  • 2.4 สังหารัมทรัพย์อื่นๆ ที่มีการจดทะเบียนเฉพาะกาล

ระยะเวลา ตามหลักเกณฑ์ในการจำนอง

ตามหลักเกณฑ์การทำสัญญาจำนองนั้น แม้จะไม่ได้กำหนดระยะเวลาว่าสามารถทำได้ถึงกี่ปี แต่ในสัญญาจะต้องมีการระบุระยะเวลาชำระหนี้ให้ชัดเจน เพราะหากไม่มีการกำหนดระยะเวลาในการชำระหนี้ ผู้จำนองและลูกหนี้ก็สามารถชำระหนี้ได้ตลอดเวลา แต่กลับกัน ผู้รับจำนองก็สามารถบังคับจำนองได้ทันทีที่ผู้จำนองไม่ชำระหนี้เหมือนกัน เพราะฉะนั้น การกำหนดระยะเวลาชำระหนี้ จะช่วยให้ทั้งสองฝั่ง สามารถวางแผนการชำระหนี้ หรือฟ้องร้องได้อย่างเป็นแบบแผนมากขึ้น

สิทธิ์ในการจำนอง

สำหรับบุคคลที่จะเป็นผู้จำนองและผู้รับจำนองนั้น ตามกฎหมายก็มีการกำหนดหลักเกณฑ์ในการจำนอง และสิทธิของทั้งสองฝั่งด้วยเช่นกัน ว่าสามารถทำอะไรได้ - ไม่ได้บ้าง

สิทธิ์ของผู้จำนอง

ตามหลักเกณฑ์ในการจำนองนั้น สิทธิ์ของผู้จำนองคือ หลังจากการทำสัญญาจำนองแล้ว ผู้จำนองจะยังมีกรรมสิทธิ์และเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นต่อไป สามารถครอบครอง และหาประโยชน์จากทรัพย์สินต่อได้ โดยที่ไม่จำเป็นต้องส่งมอบทรัพย์สินนั้น ๆ ให้เจ้าหนี้หรือผู้รับจำนอง หรือจนกว่าจะมีการฟ้องร้องบังคับคดีเกิดขี้น

สิทธิ์ของผู้รับจำนอง

ตามหลักเกณฑ์ในการจำนองนั้น ผู้รับจำนองจะมีสิทธิ์ในการได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สินที่จำนอง ก่อนเจ้าหนี้สามัญรายอื่น ๆ หากมีการบังคับจำนองขึ้นมา ผู้รับจำนองจะได้รับผลประโยชน์จากการขายทอดตลาดหรือยึดทรัพย์ที่จำนองไว้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่น ๆ เสมอ แต่หากมีเจ้าหนี้ที่ทำสัญญาจำนอง กับทรัพย์สินชิ้นเดียวกัน ก็ให้เรียงลำดับการได้รับผลประโยชน์ก่อนหลัง ตามวันเวลาที่ทำการจดจำนอง และผู้รับจำนอง จะมีสิทธิ์ในการชำระหนี้จากทรัพย์สินจำนอง ถึงแม้ว่าทรัพย์สินจะถูกโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วก็ตาม และผู้รับจำนอง ก็มีสิทธิ์ได้รับดอกเบี้ยจากการชำระหนี้ด้วยเช่นกัน

การบังคับจำนอง

และหากมีการขาดชำระหนี้ขึ้นมา ตามหลักเกณฑ์ในการจำนองแล้ว หากต้องการฟ้องร้องเพื่อบังคับจำนอง ผู้รับจำนองจะต้องทำหนังสือแจ้งเตือนลูกหนี้ล่วงหน้าก่อน 60 วัน หากลูกหนี้ยังไม่มาชำระหนี้ตามระยะเวลาได้อีก ผู้รับจำนองจึงจะสามารถฟ้องร้องได้ โดยการบังคับจำนองนั้น จะทำให้ทรัพย์สินที่จดจำนองอยู่ถูกยึด และถูกบังคับขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ให้แก้เจ้าหนี้ หรือผู้รับจำนองจะยึดเอาทรัพย์มาเป็นของตนเองก็ได้ แต่จะต้องเข้าเงื่อนไขดังต่อไปนี้

1. ลูกหนี้ขาดส่งดอกเบี้ยเป็นเวลาถึง 5 ปี
2. ผู้จำนองมิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินเท่าจำนวนเงินค้างชำระ
3. ไม่มีการจำนองรายอื่น หรือบุริมสิทธิอื่นได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกัน

และทั้งหมดนี้ ก็คือหลักเกณฑ์ในการจำนอง ที่นักลงทุนอสังหาฯ ทุกคนต้องรู้ บอกเลยว่า ถึงการจำนองนั้นดูเหมือนจะได้เงินง่าย ๆ แต่ก็มีหลักการที่ต้องปฏิบัติตามอยู่ไม่น้อย แต่ทั้งหมดนี้ ก็เพื่อผลประโยชน์ที่สมดุลกันของทั้งสองฝั่งเท่านั้น และสุดท้ายนี้ การจำนองและการลงทุนอื่น ๆ ล้วนมีความเสี่ยง เพราะฉะนั้น ก่อนจะทำอะไร ก็ควรที่จะศึกษาให้ดีก่อนจะทำการลงทุนทุกครั้งด้วย ส่วนบทความหน้า จะมีเรื่องราวอะไรที่น่าสนใจอีกบ้าง รอติดตามกันได้เลย