ขายฝากที่ดินตาบอด ต้องทำยังไง จะขายออกมั้ย

“ที่ดิน” คือหนึ่งทรัพย์สินอสังหาฯ ที่นิยมนำมาขายฝากกัน เพราะด้วยมูลค่าที่สูง และประโยชน์ใช้สอยที่หลากหลาย จึงไม่แปลกที่ทั้งเจ้าของที่ และนักลงทุนต่างให้ความสนใจกัน และในบรรดาที่ดินประเภทต่าง ๆ นั้น ที่ดินตาบอด ก็เป็นอีกชื่อที่หลาย ๆ พูดถึงกัน แต่ไม่ใช่ในแง่ของความสนใจซะทีเดียว เพราะที่ดินตาบอดนั้น มีวีธีการ ขั้นตอนที่ซับซ้อนกว่าการขายฝากที่ดินทั่ว ๆ ไปซะอีก ฉะนั้นในวันนี้ Brickpaths จะพาทุกคนไปดูกันว่า การขายฝากที่ดินตาบอด ต้องทำยังไง มีขั้นตอนแบบไหน แล้วจะขายออกรึไม่ เราไปดูพร้อม ๆ กันเลย

ที่ดินตาบอด คืออะไร

ก่อนจะไปดูการขายฝากที่ดินตาบอดนั้น เราต้องเข้าใจกันก่อนว่า ที่ดินตาบอด คืออะไร โดยส่วนมากนั้น ที่ดินส่วนใหญ่ จะต้องมีพื้นที่ ๆ ติดกับถนน หรือเส้นทางสาธารณะต่าง ๆ เพื่อที่จะสามารถเดินทางเข้า - ออกที่ดินได้ แต่ที่ดินตาบอดจะถือว่าเป็นขั้วตรงข้ามเลย เพราะที่ดินตาบอดคือที่ดินที่ไม่มีทางเข้า - ออกเส้นทางสาธารณะได้ ซึ่งสาเหตุก็อาจเป็นเพราะถูกปิดล้อมกับที่ดินแปลงอื่น ๆ หรือที่เป็นของบุคคลอื่น ๆ รวมถึงเส้นทางที่ไม่สะดวกต่อการเดินทาง ทั้งการเข้าผ่านแม่น้ำ ข้ามบึง ข้ามหนอง ภูเขาทางชั้น รวมถึงต้องข้ามผ่านที่ดินของบุคคลอื่น ๆ ด้วย

ซึ่งที่ดินตาบอดนั้น ก็ยังสามารถใช้ประโยชน์ หรือพักอาศัยได้เหมือนกับที่ดินทั่ว ๆ ไป และสามารถซื้อขายได้ตามปกติ แต่การซื้อขายฝากที่ตาบอดต่าง ๆ นั้นก็จะทำได้ลำบาก เพราะผู้ซื้อไม่ค่อยสนใจด้วยเหตผลด้านบน แถมราคาที่ได้นั้นก็จะต่ำกว่าราคาตลาดไม่น้อยเลย

ขายฝากที่ดินตาบอด ต้องทำยังไง

และหากเราต้องการขายฝากที่ดินตาบอดให้ขายออกง่าย ได้ราคาที่ดีนั้น ก็ใช่ว่าจะไม่มีซะทีเดียว โดยวิธีการนั้น ก็คือการซื้อที่ดินโดยรอบเพื่อให้ที่ดินตาบอดสามารถเชื่อมต่อกับทางเข้าออกเส้นทางสาธารณะได้ หรือถ้าเราเป็นเจ้าของที่ดินทั้งที่ติดถนน และที่ดินตาบอด ก็สามารถขายที่ดินทั้งสองแปลงควบคู่กันได้ และวิธีสุดท้าย ก็คือการทำให้ที่ดินของเรานั้น มีทางเข้า - ออกสู่เส้นทางสาธารณะจริง ๆ หรือที่เรียกว่า “ทางจำเป็น”

ที่ดินตาบอด ขอทางเข้ายังไง

ในการขายฝากที่ดินตาบอด และการซื้อขายอื่น ๆ ด้วยนั้น การจะได้มาซึ่งทางจำเป็น จะต้องคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมรอบอยู่ ให้ได้รับความเสียหายน้อยที่สุด ซึ่งการจะใช้สิทธิ์ทางจำเป็นนั้น สามารถให้เจ้าของที่ดินนั้น ทำทางเข้าออกผ่านที่ดินที่ล้อมไว้ได้ แต่เจ้าของที่ดินตาบอด จะต้องมีค่าตอบแทนให้แก้เจ้าของที่ดินที่ล้อมรอบ จากการที่ต้องทำทางผ่านและสร้างความเสียหายให้กับที่ดินผู้อื่น โดยค่าตอบแทนนั้นก็จะขึ้นอยู่ข้อตกลงของแต่ละฝั่ง และการขอทางจำเป็นนั้นก็สามารถทำได้ด้วยการเจรจากับเจ้าของที่ ๆ ล้อมรอบอยู่ เพื่อขอเส้นทางเข้าออกที่ถูกต้อง หรือหากตกลงกันไม่ได้ ก็อาจจะต้องมีการฟ้องศาลเพื่อขอเปิดทางจำเป็นตามกฎหมาย ซึ่งทางจำเป็นนั้นจะต้องมีขนาดที่พอดี เพียงพอต่อการสัญจรของผู้ใช้ทางผ่านเท่านั้น จะบีบให้เล็กหรือกว้างเกินไปไม่ได้ และเลือกจากเส้นทางที่สะดวกและจำเป็นจริง ๆ เท่านั้น จึงจะสามารถทำได้

แต่สิ่งที่ต้องระวังก่อนขายฝากที่ดินตาบอด หรือการทำทางจำเป็นนั้น คือหลังจากที่มีการสร้างทางจำเป็นเข้าที่ดิน แล้วมีการแบ่งแปลนที่ดินตาบอดขาย จนเกิดเป็นที่ดินตาบอดผืนใหม่ เจ้าของที่ดินใหม่นั้นก็จะสามารถเดินทางผ่านที่ดินเก่าไปยังทางสาธารณะได้ โดยไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าชดเชยต่าง ๆ แม้แต่น้อย

และทั้งหมดนี้ ก็คือเรื่องราวทั้งหมดของการขายฝากที่ดินตาบอด ว่าคืออะไร แล้วจะต้องทำยังไงให้ขายออกได้บ้าง หวังว่าบทความนี้ จะช่วยให้เจ้าของที่ดินตาบอด และใครที่สนใจ ได้ความรู้กันไม่มากก็น้อย และอย่าลืมกันว่า ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย จำนอง หรือขายฝาก ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุน ควรศึกษาข้อมูลต่าง ๆ ให้ดีก่อนการลงทุนด้วย ส่วนบทความหน้า จะมีเรื่องราวอะไรที่น่าสนใจกันอีกบ้่าง รอติดตามอ่านกันได้เลย