ครอบครองปรปักษ์ คืออะไร แบบไหนจึงเข้าข่าย

การ ‘ครอบครองปรปักษ์’ เป็นหนึ่งในหลักกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินและทรัพย์สินที่หลายคนอาจเคยได้ยิน แต่ยังไม่เข้าใจอย่างชัดเจนว่าหมายถึงอะไร และต้องมีเงื่อนไขแบบไหนถึงจะเข้าข่ายตามกฎหมาย หลักการนี้เกี่ยวข้องกับการครอบครองที่ดินหรือทรัพย์สินของผู้อื่นติดต่อกันเป็นระยะเวลานาน โดยเจ้าของที่แท้จริงไม่ได้ใช้สิทธิ์ปกป้องหรือเรียกร้องคืน ซึ่งหากครบตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ผู้ครอบครองก็อาจมีสิทธิ์ในที่ดินหรือทรัพย์สินนั้นได้จริง ๆ 

การทำความเข้าใจเรื่องครอบครองปรปักษ์จึงสำคัญอย่างมาก ทั้งสำหรับผู้ที่มีที่ดินและผู้ที่ครอบครอง เพื่อป้องกันปัญหาข้อพิพาทในอนาคต

การครอบครองปรปักษ์ คืออะไร

ครอบครองปรปักษ์ คือ หลักกฎหมายที่กำหนดให้ผู้ที่ครอบครองที่ดินหรือทรัพย์สินของผู้อื่นมาอย่างต่อเนื่อง เปิดเผย และโดยสงบเป็นระยะเวลานานตามที่กฎหมายกำหนด อาจได้รับสิทธิในทรัพย์สินนั้น ๆ ได้จริง กล่าวคือ หากเจ้าของที่ดินตัวจริงไม่ใช้สิทธิ์ปกป้อง ไม่เรียกร้องคืน หรือปล่อยทิ้งไว้นานจนถึงระยะเวลาที่กฎหมายระบุ ผู้ครอบครองก็สามารถยื่นเรื่องเพื่อขอรับสิทธิ์ความเป็นเจ้าของได้

โดยกฎหมายครอบครองปรปักษ์มีเจตนาส่งเสริมให้ประชาชนนำที่ดินมาใช้ประโยชน์จริง ๆ ไม่ใช่เพียงเก็บสะสมไว้เป็นทรัพย์สินโดยไม่ใช้งาน อย่างไรก็ตาม เนื่องจากเป็นกฎหมายที่มีมานานแล้ว อาจไม่สอดคล้องกับรูปแบบการใช้ชีวิตและแนวคิดของคนในปัจจุบัน จากเดิมที่ต้องการกระตุ้นให้ผู้ครอบครองใช้พื้นที่หรืออสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ อย่างคุ้มค่า ไม่ปล่อยให้ถูกทิ้งร้างหรือรกร้างว่างเปล่า

เงื่อนไขการครอบครองปรปักษ์ มีอะไรบ้าง

เพียงแค่เข้าไปครอบครองที่ดินของผู้อื่น จะกลายเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นทันทีเลยหรือไม่? คำตอบคือไม่ใช่ เพราะตามหลักกฎหมาย จะต้องเข้าเงื่อนไขการครอบครองปรปักษ์จึงจะอ้างสิทธิ์ได้ โดยมีรายละเอียดดังนี้

• ต้องเป็นการครอบครองที่ดินของผู้อื่น การครอบครองปรปักษ์ใช้ได้เฉพาะกับที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ ได้แก่ โฉนดที่ดิน หรือโฉนดตราจองที่มีข้อความว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” เท่านั้น แต่ถ้าเป็นที่ดินประเภทอื่น เช่น ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครอง), น.ส.3 / น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์), ที่ดินมือเปล่า หรือที่ดินของรัฐ จะไม่เข้าเกณฑ์ครอบครองปรปักษ์

• ต้องครอบครองโดยสงบและเปิดเผย การครอบครองจะต้องไม่ขัดแย้งกับการแสดงสิทธิของเจ้าของ เช่น หากเจ้าของร้องทุกข์ ฟ้องร้อง หรือกีดกันไม่ให้เข้าไปใช้ที่ดิน การครอบครองในกรณีนั้นไม่ถือว่า “สงบ” อีกทั้งต้องเปิดเผยให้บุคคลทั่วไปเห็นได้ชัดเจนว่าครอบครองอยู่จริง ไม่ใช่ทำแบบหลบซ่อนหรือปกปิด

• ต้องมีเจตนาเป็นเจ้าของจริง ผู้ครอบครองต้องแสดงเจตนาชัดเจนว่าตนเป็นเจ้าของที่ดิน ใช้ประโยชน์เสมือนตนเองถือกรรมสิทธิ์ หากเป็นผู้เช่าจะไม่สามารถอ้างสิทธิครอบครองปรปักษ์ได้ เนื่องจากเป็นการใช้สิทธิแทนเจ้าของตัวจริง

• ต้องครอบครองต่อเนื่อง กฎหมายกำหนดให้การครอบครองต้องต่อเนื่องไม่น้อยกว่า 10 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์ และ 5 ปีสำหรับสังหาริมทรัพย์ หากเว้นช่วงหรือออกจากการครอบครองไป จะต้องเริ่มนับเวลาใหม่ตั้งแต่ต้น

• ต้องไม่เกิดจากการกระทำโดยทุจริต หากเป็นการได้สิทธิด้วยวิธีผิดกฎหมาย เช่น บุกรุก ลักทรัพย์ หรือฉ้อโกง จะไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ และไม่ได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย

• ผู้เช่าไม่มีสิทธิอ้างครอบครองปรปักษ์ หากมีสัญญาเช่าอยู่ ถือว่าเป็นการใช้สิทธิภายใต้การอนุญาตของเจ้าของ ไม่ใช่การเข้าครอบครองเพื่อแสดงสิทธิเป็นเจ้าของเอง

สาระน่ารู้อื่น ๆ: ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2568 มีวิธีการอย่างไร ต้องสังเกตอะไรบ้าง

กฎหมายที่ควรรู้เพื่อป้องกันการครอบครองปรปักษ์

ในประเทศไทย หลักครอบครองปรปักษ์ถูกกำหนดไว้ใน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ที่บัญญัติเอาไว้ว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์” 

ใจความสำคัญของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 กำหนดเงื่อนไขการครอบครองปรปักษ์ไว้ชัดเจน ดังนี้

• สงบ: การครอบครองต้องเป็นไปโดยไม่มีการโต้แย้งสิทธิ ไม่มีการหวงห้าม กีดกัน หรือฟ้องร้องขับไล่ระหว่างคู่กรณี
• เปิดเผย: ต้องแสดงการครอบครองโดยชัดแจ้ง ไม่ปิดบังหรือซ่อนเร้นให้ผู้อื่นเข้าใจผิด
• เจตนาเป็นเจ้าของ: ผู้ครอบครองต้องใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือทรัพย์สินเสมือนเป็นของตนเอง เช่น การปลูกสร้าง ทำการเกษตร หรือแม้กระทั่งติดป้ายประกาศแสดงความเป็นเจ้าของ

หากครบเงื่อนไขเหล่านี้ ผู้ครอบครองอาจมีสิทธิครอบครองที่ดินหรือทรัพย์สินนั้นได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ยกตัวอย่างเช่น

นาย A ครอบครองที่ดินของนาย B โดยปลูกบ้านและทำการเกษตรอย่างต่อเนื่อง เปิดเผย และไม่มีการคัดค้านใด ๆ จากนาย B เป็นเวลามากกว่า 10 ปี กรณีนี้ นาย A อาจยื่นฟ้องศาลเพื่อขอให้ศาลพิพากษารับรองสิทธิในที่ดินตามหลักครอบครองปรปักษ์ได้

เจ้าของที่ดินต้องทำอย่างไร เพื่อป้องกันการถูกครอบครองปรปักษ์

1. ใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างต่อเนื่อง ทำการเพาะปลูก ปลูกต้นไม้ ก่อสร้าง หรือใช้ที่ดินในลักษณะใดลักษณะหนึ่ง เพื่อให้เห็นว่าเจ้าของยังคงดูแลอยู่
2. เข้าตรวจสอบพื้นที่สม่ำเสมอ ไปตรวจที่ดินเป็นระยะ ๆ เพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีผู้บุกรุกหรือเข้ามาอยู่อาศัยโดยพลการ
3. ติดป้ายแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น ป้าย “ห้ามบุกรุก เป็นที่ดินส่วนบุคคล” เพื่อยืนยันสิทธิความเป็นเจ้าของอย่างชัดเจน
4. ล้อมรั้วหรือขีดเขตแดนให้ชัดเจน การมีรั้ว กำแพง หรือแนวเขตชัดเจนช่วยลดโอกาสบุคคลภายนอกเข้ามาครอบครองได้ง่าย
5. หากมีผู้บุกรุก ให้ดำเนินการทางกฎหมายทันที แจ้งความหรือฟ้องขับไล่ เพื่อยืนยันการแสดงสิทธิว่าเจ้าของไม่ยินยอมให้ผู้อื่นใช้ที่ดิน
6. ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร หากให้ผู้อื่นใช้ที่ดิน เช่น สัญญาเช่า สัญญาให้ใช้ประโยชน์ เพื่อป้องกันไม่ให้บุคคลนั้นอ้างสิทธิครอบครองปรปักษ์ในอนาคต
7. ชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกปี

อ่านเพิ่มเติม: สรุปข้อมูล ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง [อัปเดต 2568]

สรุป

สรุปแล้ว ครอบครองปรปักษ์ เป็นหลักกฎหมายที่เปิดโอกาสให้ผู้ที่ครอบครองที่ดินหรือทรัพย์สินของผู้อื่นมาอย่างสงบ เปิดเผย มีเจตนาเป็นเจ้าของ และติดต่อกันครบตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด สามารถยื่นขอรับสิทธิความเป็นเจ้าของได้ อย่างไรก็ตาม การครอบครองปรปักษ์จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิและไม่มีข้อโต้แย้งจากเจ้าของเดิม ดังนั้น ผู้ที่มีที่ดินควรดูแลและใช้สิทธิในกรรมสิทธิ์อย่างต่อเนื่องเพื่อป้องกันปัญหาข้อพิพาทในอนาคต