การบังคับจำนอง คืออะไร และทำได้อย่างไร

สำหรับใครที่กำลังศึกษา หรือสนใจลงทุนในการจำนองอสังหาฯ ต่างๆ แล้วละก็ น่าจะเคยได้ยินคำว่า “บังคับจำนอง” อยู่บ่อยๆ แต่หลาย ๆ อาจจะไม่รู้ว่าคำ ๆ นี้เป็นอีกหนึ่งเรื่องที่สำคัญมากๆ กับการทำจำนอง และเกี่ยวข้องกับเรื่องกฎหมายสุดๆ ซึ่งมันสำคัญขนาดไหน วันนี้ Brickpaths จะพาทุกคนมาทำความรู้จักกันให้มากขึ้นว่า การบังคับจำนอง คืออะไร แล้วมันสำคัญขนาดไหน บอกเลยว่าห้ามพลาด

การบังคับจำนอง คืออะไร

สำหรับหลายๆ คนที่สงสัยว่าการบังคับจำนองคืออะไร ถ้าอธิบายง่ายๆ ก็คือการที่เจ้าหนี้ หรือผู้รับจำนองบังคับการชำระหนี้ด้วยการฟ้องร้องให้ศาลมีคำพิพากษาให้ทำการยึดทรัพย์ หรือทำการอายัดทรัพย์สินที่จำนองไว้ไปขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ หรือเอาทรัพย์หลุดจำนองนั้นๆ มาเป็นของเจ้าหนี้เอง และหากสามารถขายทอดตลาดจนสามารถชำระหนี้ได้ครบ หรือเจ้าหนี้ได้ทรัพย์หลุดจำนองมาเป็นของตนแล้ว ก็จะกลายเป็นการระงับสัญญาจำนอง หรือสิ้นสุดขั้นตอนการจำนองในอีกวิธีนั่นเอง

และอย่างที่เรารู้กันอยู่แล้วว่าการจำนองคืออะไร ซึ่งถ้าลูกหนี้หรือผู้จำนองนั้น สามารถชำระหนี้ได้ครบตามที่กำหนดทรัพย์สินของเราก็จะอยู่ในสภานะปลอดจำนอง พร้อมไถ่ถอนได้ แต่ถ้าเกิดว่าลูกหนี้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด ผู้รับจำนองก็มีสิทธิที่จะฟ้องร้องเราได้ด้วยเช่นกัน

การบังคับจำนอง มีวิธีไหนบ้าง

ส่วนวิธีการบังคับจำนองนั้น จะมีอยู่ด้วยกัน 2 วิธี ได้แก่ การขายทอดตลาดใช้หนี้ และการยึดทรัพย์มาเป็นของผู้รับจำนอง โดยรายละเอียดของวิธีการบังคับจำนองคือ

1. ขายทอดตลาด

การบังคับจำนองด้วยการชายทอดตลาดนั้น คือการที่ผู้รับจำนอง ฟ้องร้องต่อศาลเพื่อยึดทรัพย์สินที่จำนองตามสัญญา นำมาขายทอดตลาด และนำเงินที่ขายได้มาชำระหนี้ให้แก้เจ้าหนี้ ซึ่งการฟ้องศาลบังคับจำนองนั้น จะทำได้ก็ต่อเมือลูกหนี้มีการผิดนัดชำระหนี้ขึ้น ผู้รับจำนองจะต้องส่งหนังสือเตือนล่วงหน้าให้ลูกหนี้ก่อนไม่น้อยกว่า 60 วัน และถ้าลูกหนี้ยังคงไม่ปฏิบัติตาม ละเลยการชำระหนี้อยู่ ผู้รับจำนองจึงจะสามารถฟ้องศาลได้

ส่วนข้อควรระวังในการบังคับจำนอง ขายทอดตลาดทั้งฝั่งผู้จำนองและผู้รับนั้น คือหากทรัพย์สินที่ขายไปนั้น มีมูลค่าน้อยกว่าหนี้ที่เหลืออยู่ ลูกหนี้จะไม่จำเป็นต้องเสียค่าส่วนต่างที่เหลือแต่อย่างใด แต่ถ้าทรัพย์สินที่ขายไปมีมูลค่าสูงกว่าหนี้ เจ้าหนี้จำเป็นที่จะต้องนำเงินส่วนต่างมาคืนให้แก่ลูกหนี้ แต่ทั้งนี้ ก็ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของแต่ละฝั่งด้วย

2. ยึดทรัพย์เป็นของผู้รับจำนอง

การบังคับจำนองด้วยการยึดทรัพย์เป็นของผู้รับจำนอง คือการที่ผู้รับจำนอง ฟ้องร้องต่อศาลเพื่อยึดทรัพย์สินที่จำนองตามสัญญา ให้หลุดจำนองและตกเป็นของผู้รับจำนองในที่สุด ซึ่งเงื่อนไขที่ผู้รับจำนองจะยึดทรัพย์มาเป็นของตนได้นั้น จะมีอยู่ด้วยกันดังนี้

• 2.1 ลูกหนี้มีการขาดส่งดอกเบี้ยเป็นเวลานานถึง 5 ปี
• 2.2 ผู้จำนองแสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้น น้อยกว่าจำนวนเงินค้างชำระ
• 2.3 ไม่มีการจำนองรายอื่น หรือบุริมสิทธิอื่นได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกัน

หากครบเงื่อนไขทั้งสามแล้ว ผู้รับจำนองก็จะสามารถฟ้องศาลเพื่อยึดทรัพย์ได้ แต่ต้องส่งหนังสือเตือนล่วงหน้าให้ลูกหนี้ก่อนไม่น้อยกว่า 60 วันก่อนการฟ้องร้องด้วย

สามารถบังคับจำนองทรัพย์สินอะไรได้บ้าง

นอกจากวิธีการแล้ว การบังคับจำนองทรัพย์สินจะสามารถแบ่งได้อีก 2 ลักษณะ ได้แก่

1. การบังคับจำนองทรัพย์สินที่ติดจำนองหลายรายการ

ลักษณะการบังคับจำนอง คือ การที่ลูกหนี้หรือผู้จำนองนำทรัพย์สินหนึ่งอย่างมาจดทะเบียนจำนองกับเจ้าหนี้และผู้รับจำนองหลายราย หากมีการฟ้องร้องและศาลสั่งบังคับจำนองกัน เจ้าหนี้ผู้รับจำนองแต่ละคนจะมีสิทธิ์ในทรัพย์สิน โดยเรียงลำดับจากวันเวลาที่จดทะเบียนจำนองก่อน - หลังเป็นสำคัญ

2. การบังคับจำนองทรัพย์สินหลายอย่างที่มีประกันหนี้รายเดียว

ลักษณะการบังคับจำนอง คือ การที่ลูกหนี้หรือผู้จำนองนำทรัพย์สินมากกว่าหนึ่งอย่างมาจดทะเบียนจำนอง หากมีการผิดชำระหนี้และฟ้องร้องบังคับจำนองกัน เจ้าหนี้ผู้รับจำนองจะมีสิทธิ์บังคับจำนองทรัพย์สินทั้งหมดหรือบางอย่างก็ได้ แต่จะต้องไม่เรียกร้องเอาทรัพย์สินจนมากเกินความจำเป็น โดยการบังคับจำนองทรัพย์สินทั้งหมด ลูกหนี้จะต้องแบ่งจ่ายภาระหนี้ ตามราคาทรัพย์สินแต่ละอย่าง แต่หากบังคับจำนองทรัพย์สินบางอย่าง ผู้รับจำนองก็สามารถเรียกร้องให้ลูกหนี้ชำระหนี้ทั้งหมดด้วยทรัพย์สินนั้น ๆ ได้เช่นกัน

การบังคับจำนอง มีอายุความหรือไม่

หลังจากที่ได้รู้แล้วว่าการบังคับจำนองคืออะไร ทีนี้เรามาดูในส่วนที่สำคัญไม่แพ้กัน ก็คือเรื่องของอายุความ ซึ่งตามกฎหมายแล้ว การบังคับจำนองไม่ได้มีกำหนดระยะเวลาอายุความไว้ ทำให้เจ้าหนี้สามารถฟ้องร้องบังคับจำนองย้อนหลังได้ไม่ว่าจะผ่านไปกี่ปีแล้ว แต่จะเรียกเก็บดอกเบี้ยที่ค้างชำระได้ไม่เกิน 5 ปีเท่านั้น และหากศาลได้มีคำพิพากษาแล้ว เจ้าหนี้ผู้รับจำนองก็จะต้องดำเนินการบังคับจำนองตามคำพิพากษาภายใน 10 ปีนับตั้งแต่วันที่มีคำพิพากษา ไม่งั้นจะถือว่าเจ้าหนี้เสียสิทธิในการบังคับคดีนั้นไป

และจากด้านบนนั้น หลายๆ คนก็คงจะเข้าใจกันแล้วว่าการบังคับจำนอง คืออะไร ทำอะไรยังได้บ้าง อย่างที่เห็นกันว่าการบังคับจำนองสามารถฟ้องร้องให้ผู้จำนองนั้นเสียทรัพย์สินได้ ดังนั้นเพื่อที่จะเลี่ยงปัญหานี้ ลูกหนี้ก็ควรที่จะบริหาร จัดการการชำระหนี้ให้ครบการกำหนด เพื่อไม่ให้เสียทรัพย์สินและเสียประวัติ ส่วนผู้รับจำนองเองก็ต้องเข้าใจในข้อกำหนด วิธีการบังคับจำนองว่าคืออะไร เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของตนด้วย

แล้วสุดท้ายนี้ ทุกการลงทุนไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย จำนองนั้นมีความเสี่ยง ผู้ที่สนใจลนทุนควรศึกษาข้อมูลต่างๆ ให้ดีก่อนการลงทุนด้วย ส่วนบทความหน้า จะมีเรื่องราวอะไรดีๆ จาก Brickpaths บ้าง รอติดตามกันได้เลย